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Cuando se tiene una vivienda (o local de negocio) alquilada y el arrendatario (inquilino) ha dejado de pagar las rentas pero no abandona la finca, no cabe otra alternativa, si se quiere recuperar la posesión de la vivienda, que iniciar un procedimiento judicial denominado

 

Cuando se tiene una vivienda (o local de negocio) alquilada y el arrendatario (inquilino) ha dejado de pagar las rentas pero no abandona la finca, no cabe otra alternativa, si se quiere recuperar la posesión de la vivienda, que iniciar un procedimiento judicial denominado de desahucio, al cual se puede acumular la reclamación de cantidad de las rentas impagadas.

Como sea que en la primera ocasión el inquilino puede enervar la acción (dejar sin efecto la demanda pagando las rentas que deba), como veremos más adelante, algunos abogados consideran que previamente a la acción judicial es aconsejable iniciar una actuación extrajudicial, remitiendo un burofax al arrendatario moroso, requiriéndole el pago de las rentas. De esta forma si  desde  que  el  inquilino  ha  recibido  el  burofax hasta la interposición de la demanda, han transcurrido más de 30 días, y el inquilino no ha pagado las rentas pendientes, se evitará que pueda enervar la  acción. Particularmente, y salvo en determinados casos en los que puede apreciarse solvencia e interés suficiente por parte del arrendatario, considero innecesaria esta vía, por cuanto únicamente nos conduce a retrasar, aún más, la actuación final de desalojo de la vivienda, que ya de por sí, y dado el funcionamiento de la mayoría de los Juzgados, es bastante lenta.

Despreciada o agotada esta vía extrajudicial, no queda otra alternativa que la interposición de la demanda judicial de desahucio (a la que es aconsejable, como ya he indicado, acumular la de reclamación de las cantidades adeudadas por rentas), a la cual deberá acompañarse obligatoriamente copia del contrato de arrendamiento y de los recibos impagados de renta. Una vez interpuesta la demanda se dictará  el  correspondiente  decreto  de  admisión  de  la  misma.  En  dicho  decreto  se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague al  actor,  enervando la  acción  (pague  la  totalidad  de  la  deuda  pendiente),  o  bien  se oponga a la demanda, alegando de forma sucinta las motivos por lo que entiende que no debe todo o parte la cantidad reclamada.  Por lo tanto, si el inquilino  recibe la demanda y no se opone a la misma, directamente se dictará un nuevo decreto que pondrá fin al procedimiento de desahucio  y se deberá estar  a  la fecha  de  lanzamiento  establecida  en  la  admisión  de  la  demanda. 

Por  el contario,  si  se  opone  a  la  demanda  al  considerar  que  no  es  correcta  la  cantidad reclamada, se deberá celebrar el juicio y posteriormente se dictará la correspondiente Sentencia. Y si el demandado  recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarara enervada la acción. 

Para  el  supuesto  de  que  el  inquilino  no  se  oponga  o  bien  se  dicte  Sentencia  que  le condene  a abandonar  la  vivienda  por  impago,  se  deberá  practicar  lo que se denomina el  lanzamiento  del inquilino, que se practicará en  la  fecha  previamente  fijada  por  el  Juzgado en el decreto de admisión de la demanda.  El  día  señalado  acudirá  la  comisión  judicial,  el  cerrajero (que deberá ser aportado por el propietario actor)  y  si  es preciso  y  justificado,  la  policía, para entrar en la vivienda, levantar acta del estado de la misma, y entregar la posesión al propietario.

Paralelamente, aunque se haya recuperado la posesión de la vivienda, el procedimiento continuará en reclamación de las rentas pendientes, ejecutando, si es el caso, y embargando al inquilino deudor, si es mínimamente solvente, hasta obtener la total satisfacción del pago de las deudas devengadas, con intereses y costas. 

Respecto al tiempo de duración de todo este procedimiento, hasta la recuperación de la posesión por parte del propietario, existe la errónea creencia de que, a partir de la última reforma que se vino en denominar comúnmente como “desahucio exprés”, todo ello se resuelve en un plazo aproximado de 10 días. Nada más lejos de la realidad. Lamentablemente la práctica demuestra que el funcionamiento de nuestra administración de justicia ni tan siquiera contempla la posibilidad de que puedan existir resoluciones en un espacio de tiempo tan corto. Y la cruda realidad demuestra que, a pesar de que la reforma redujo sustancialmente los plazos de tramitación, dependiendo del Juzgado que nos toque en suerte, los términos de resolución del procedimiento variaran desde los 3 meses mínimo, hasta donde el secretario/a (hoy letrado de la Administración de Justicia) y los funcionarios que tengan custodia del asunto, dispongan.